서울 아파트 매수심리 하락 vs 경매시장 과열｜규제 풍선효과와 지표로 보는 시장 변화
안녕하세요, 여러분! 요즘 날씨가 제법 쌀쌀해졌죠? 🤧 변화무쌍한 날씨만큼이나 부동산 시장도 하루가 다르게 변하는 것 같아요. 얼마 전까지만 해도 다시 불붙는 거 아니냐는 말이 나왔던 서울 아파트 시장이 요즘은 또 분위기가 사뭇 다르다고 하네요.
상승세를 이어가던 매수심리가 주춤하는 반면, 경매시장은 오히려 뜨겁게 달아오르고 있어요. 오늘은 이 상반된 흐름을 함께 살펴보고, 앞으로 시장을 어떻게 바라볼지 이야기 나눠봐요.
9주 만에 멈춘 상승세, 서울 아파트 매수심리 '주춤'
최근 몇 달간 꾸준히 오르던 서울 아파트 매수 심리가 9주 만에 꺾였다는 소식이에요. 시장이 잠시 숨 고르기에 들어간 모습으로 해석됩니다.
‘10·15 부동산 대책’의 영향
가장 큰 원인은 지난달 발표된 10·15 부동산 대책입니다. 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶였죠. 전문가들은 이를 ‘삼중 규제’라고 부릅니다.
- 토지거래허가구역(토허구역)이란? 지가 급등·투기 우려 지역에서 일정 면적 이상 토지를 거래할 때 허가를 받는 제도. 주거용 토지는 2년 실거주 의무가 있어 갭 투자가 사실상 불가합니다.
강력한 규제가 잇따르자, 수요자는 “일단 지켜보자”는 관망세로 전환했습니다.
숫자로 보는 매수심리 변화
한국부동산원의 매매수급지수는 100을 기준으로 수요·공급의 우위를 판단합니다. 10월 넷째 주 서울은 103.2로 전주(105.4) 대비 2.2p 하락, 8월 이후 9주 만의 하락 전환이었죠.
강북 vs 강남, 지역별 온도 차
- 강북권 매매수급지수: 101.6 (일주일 새 3.2p 하락)
- 강남권 매매수급지수: 104.7 (일주일 새 1.3p 하락)
강남 3구는 기존 강한 규제와 토허구역 영향으로 추가 충격이 상대적으로 작고, 현금 수요가 버팀목이 된 반면, 대출 의존이 높은 강북권은 영향이 더 크게 나타났습니다.
규제의 풍선효과? 뜨겁게 달아오르는 경매시장!
일반 매매가 잠잠한 사이, 법원 경매시장은 뜨거워졌습니다. 규제를 피하려는 수요가 풍선효과로 유입되고 있어요.
왜 경매시장으로 몰릴까
경매로 낙찰받을 경우 일부 규제가 완화됩니다. 특히 토허구역 내 2년 실거주 의무 면제가 핵심 매력. 무대출 잔금이 가능하면 전세 끼고 매수(갭) 전략의 우회로가 됩니다.
낙찰가율, 3년 4개월 만의 기록
10월 서울 아파트 평균 낙찰가율 102.3%. 감정가 대비 평균 +2.3%에 거래된 셈이에요. 100% 상회는 2022년 6월(110%) 이후 3년 4개월 만입니다.
서울뿐 아니라 경기 인기 지역도 ‘후끈’
과천·광명·분당 등 12개 규제지역의 10월 평균 낙찰가율 97.9%로, 경기 평균(87.3%) 대비 10%p 이상 높았습니다. 광진·성동 등 인기 지역은 130%+ 사례도 이어졌죠.
앞으로의 흐름: 단기·장기 전망
단기 전망: 경매 열기 지속 가능성
일반 매매 규제가 강한 동안 경매시장 인기는 이어질 공산이 큽니다. 눌린 쪽이 다른 쪽으로 부푸는 풍선효과가 당분간 유효할 수 있어요.
장기 변수: 금리·가격 사이클
LTV 제한(투기과열지구 40%), 대출 시 실거주 의무 등 제약은 여전합니다. 무엇보다 매매가격 추세가 하락 국면이면 감정가 초과 낙찰 수요는 약화될 수 있고, 금리는 투자 심리에 부담 요인입니다.
정부 규제로 일반 매매는 숨 고르고, 수요가 경매로 이동한 복합 국면입니다. 과열/침체 신호를 구분하며 데이터 기반으로 의사결정하는 것이 중요해요. 모두 현명한 판단하시길 응원합니다! 😊
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