2026년 서울 아파트 보유세, 왜 오르나요? 현실화율 동결인데 세금 폭등 이유 총정리

 

2026년 서울 아파트 보유세, 왜 오르나요? 현실화율 동결인데 세금 폭등 이유 총정리

 

2026년 서울 아파트 보유세, 왜 오르나요? 🤔 현실화율 동결인데 세금 폭등 이유 총정리

 

요약

• 공시가격 현실화율 동결(69%) 인데도 2025년 시세 급등 이 반영돼 2026년 보유세(재산세+종부세) 인상 가능.
• 핵심 공식: 공시가격 = 시세 × 현실화율 → 시세↑면 공시가격·과세표준·세액이 연쇄적으로↑.
• 강남·한강벨트 중심 상승 → 강북 인기 지역도 세 부담 확대 우려.
• 공정시장가액비율·공제 (고령자·장기보유 등) 체크로 절세 여지 확보.
• 열람/이의신청 일정 과 분할납부 등 실무 팁까지 한 번에 정리했어요.

목차

1. 현실화율 동결인데 왜 세금이 올라요?
2. 보유세 계산, 한 줄 공식으로 끝내기
3. 주요 단지 사례로 보는 세 부담 변화
4. 앞으로 일정·변수 정리
5. 1주택자 절세 체크리스트(바로 적용)
6. FAQ
7. 마무리 한 줄 코멘트

현실화율 동결인데 왜 세금이 올라요?!

이웃님들, “동결이라며요?” 하는 말이 절로 나오죠. 핵심은 공시가격 = 시세 × 현실화율 이에요. 현실화율(69%)이 그대로라도 2025년에 오른 시세 가 2026년 공시가격에 반영되면서 보유세(재산세+종부세) 가 커질 수 있어요. 특히 강남권·한강벨트 쪽 상승분이 크면 체감 부담이 더 커집니다.

보유세 계산, 한 줄 공식으로 끝내기

① 공시가격 = 시세 × 현실화율(69%)

② 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율

③ 세액 = 과세표준 × 세율 − 공제(고령자·장기보유 등)

즉, 시세가 올랐다면 ①→②→③ 단계가 모두 커질 수밖에 없는 구조예요. 다만 정부가 공정시장가액비율 을 조정하면 체감 부담이 일부 완화될 여지도 있어요.

주요 단지 사례로 보는 세 부담 변화

아래는 1주택자 기준으로 이해를 돕기 위한 예시예요. (개별 공제·세율 구간·지자체 정책에 따라 달라질 수 있어요)

지역/단지(전용)	올해 보유세	내년 예상	증가율
강남 대치동 은마 84㎡	약 700만 원	약 1,005만 원	+43.6%
서초 반포자이 84㎡	약 1,275만 원	약 1,790만 원	+40.4%
마포 래미안푸르지오 84.5㎡	약 300만 원	약 416만 원	+38.6%
성동 래미안 옥수리버젠 84.8㎡	약 325만 원	약 453만 원	+39.4%

※ 실제 고지서는 공정시장가액비율·세율 구간·공제 적용 등에 따라 달라질 수 있어요.

앞으로 일정·변수 정리

• 현실화율 : 69% 동결 기조 유지 전망
• 공정시장가액비율 : 정부 조정 시 체감 세 부담이 달라질 수 있음
• 열람·이의신청 : 공시가격 열람 기간·절차 체크(달력에 일정 저장 추천)

1주택자 절세 체크리스트(바로 적용)

① 공제 확인 : 고령자/장기보유 공제, 1세대1주택 비과세 요건 점검

② 자금 계획 : 작년 세액 × (시세 상승률 반영) 으로 대략 추산해 납부 계획 세우기

③ 열람·이의신청 : 공시가격 열람 후 사실과 다르면 기한 내 이의신청

④ 분할납부 : 지자체 분할납부·감면·특례 제도 확인

⑤ 기록 : 서류·납부일·상담내용을 체크리스트로 남겨 다음 해 준비 단축

FAQ

Q1. 현실화율이 동결되면 세금도 그대로 아닌가요?

아니에요! 시세가 오르면 공시가격이 같이 올라 보유세가 늘 수 있어요. 동결은 비율 만 그대로라는 뜻입니다.

Q2. 1주택자인데도 이렇게 많이 오를 수 있나요?

시세 상승 폭이 큰 해엔 1주택자 도 부담이 커질 수 있어요. 대신 고령자/장기보유 공제 등으로 완화 여지를 꼭 확인하세요.

Q3. 내 보유세, 대략 어느 정도일까요?

간단히 작년 세액 에 올해 시세 상승분 을 반영해 추정해 보세요. 공시가격 열람 시 이의신청 도 고려!

Q4. 당장 무엇부터 준비할까요?

공제 요건 확인 → 자금 계획 → 열람/이의신청 일정 체크 → 지자체 특례 확인 순으로 가면 한결 수월합니다 😊

마무리 한 줄 코멘트

“동결”이라는 말에 방심하기 쉬운 시기지만, 실제 시세 상승 반영으로 세금이 커질 수 있어요. 이웃님들 모두 미리미리 준비해서 가정 경제 든든하게 지켜요! 의견과 궁금증은 댓글로 같이 나눠요 🙌

※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 최종 납부액은 개인별 과세표준·공제·지자체 정책에 따라 달라질 수 있습니다.

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